日本の空き家問題が深刻な気がしたので、空き家についていろいろ調べてみた。

そもそも空き家とは？

空き家とは「常に居住や使用がされていない建築物」のことで、国土交通省の定義では、「1年以上住んでいない、または使われていない家」を空き家として定義しています。1年以上住んでいないかどうかは、水道・電気・ガスの使用状況や実際の人の立ち入り等から判断されます。

今までは、あくまで誰かの所有物である空き家に対して所有者の許可なく立ち入ると住居不法侵入になりましたが、現在は空き家対策特別措置法などの法整備がおこなわれ、管理不全である空き家については各自治体が立ち入り調査ができるようになりました。また、戸籍や住民票、固定資産税台帳を確認し所有者の特定ができるようになったり、電気やガス、水道の使用状況まで請求できるようになり、以前に比べて大幅に所有者の情報を確認しやすくなりました。

空き家対策特別措置法

平成27年2月26日に施行され、同年5月26日に完全施行された空き家対策特別措置法。空き家の増加に伴い老朽化が顕著になり周辺地域や住民への悪影響が懸念される中、その対策等を目的として施行されました。この中で特に対策が必要な空き家については「特定空き家」としての指定が可能になりました。

特定空き家とは？

空き家対策特別措置法で新しく制定されたものに「特定空き家」というものがあります。「特定空き家」であると判断するのは各市町村ですが、具体的に以下の要件に該当する空き家が「特定空き家」となる可能性があります。

• そのまま放置すると倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態。
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態。
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態。
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態。

特定空き家指定から強制解体まで

助言

まずはじめは空き家の所有者に対して解体・修繕・伐採などに対しての助言がおこなわれます。
例えば近隣住民の方から、「垣根や庭木が道路や隣の住宅にはみだしてるのでどうにかしてほしい」などの依頼やクレームが市町村に来た場合に、依頼やクレームを受けた市町村は空き家の所有者に対して庭木等の伐採や管理を促します。

指導

指導とは助言よりも重い行政指示だと考えてください。何度も依頼やクレームを受けた場合などに行われる指示のイメージです。

勧告

助言や指導の結果、改善が見られない場合は書面にて「勧告」を行います。助言や指導との決定的な違いはこの時点で「特定空き家」に指定されるところです。「特定空き家」に指定されると後述のとおり住宅地などに適用される固定資産税等の特別措置の特例から除外されます。つまり、助言もしくは指導の段階で改善を行わなければ、「特定空き家」となります。

命令

さらに厳しいのが猶予期限がつけらた改善命令です。
命令実施の前には所有者等が公開による意見聴取を請求でき、改善できない、対応できない理由等を陳述できます。
一般的に合理的な理由がなく勧告に従わなければ命令が執行されます。

行政代執行

命令にも従わなければ、最後の手段である行政代執行となります。この際の費用はすべて所有者の負担となりますが、ここで大事なことはその支払いを怠った場合、税金債務として扱われます。この税金債務というのは所有者からの支払いがなかった場合、所有者の同意なく財産の差し押さえが可能な債務となります。つまり、今住んでいる家や今使っている車までも差し押さえられ、競売にかけられる可能性があるということです。

行政代執行が実行された例

行政代執行いついては過去実施されたケースがあります。

• ・長崎県新上五島町（2015年7月）
• ・神奈川県横須賀市（2015年10月）
• ・大分県別府市（2016年2月）
• ・東京都板橋区（2016年3月）

特定空き家に指定されるとどうなるの？

土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、最大で固定資産税が6倍になります。

土地は住宅が建っていれば、

• 住宅用地で1戸につき200m²以下の土地（小規模住宅用地）の場合
  課税標準額×1/6

• 住宅用地で1戸につき200m²を超える土地（一般住宅用地）の場合
  課税標準額×1/3

と大幅な控除がありますが、特定空き家に指定されるとこの優遇措置が適用されなくなります。

つまり、

• 住宅用地で1戸につき200m²以下の土地（小規模住宅用地）の場合
  6倍

• 住宅用地で1戸につき200m²を超える土地（一般住宅用地）の場合
  3倍

になってしまいます。

もちろんこちらは突然指定されるのではなく、助言や指導、勧告などの行政指導がるのですが、無視し続けたり是正しなければ指定されます。
いったん、特定空き家に指定されてもこういった勧告等対して改善を行えば指定は解除されます。

空き家になる、空き家が増える原因

空き家が増加していく原因としてはいくつかあります。ここではそのいくつかを紹介いたします。

日本の中古住宅の不人気

そもそも日本の中古住宅市場はかなり不人気です。欧米に比べてそのシェアは６分の１くらいです。これは住宅ローン減税などの国の施策の多くが新築住宅購入促進の意味合いが強いということと、とにかく住宅さえ建っていれば固定資産税等が減税されるなどの理由で更地にするより空き家のままの方が有利ということが原因として考えられます。また、日本の中古住宅の質の低さもひとつの原因かもしれません。とにもかくにも、日本の中古住宅市場の人気の低さが空き家増加の要因であることは間違いありません。

解体費用の負担

こちらも大きな要因になっています。解体費用は一般的な住宅でも100万円~200万円くらいにはなり、大きな負担です。また業者選定や打ち合わせ、解体に伴う手続きなど、時間がとられることも問題です。

世帯数の増加以上に住宅数が増えている

住宅数を世帯数で割った1世帯当たりの戸数が国土交通省のデータによると平成10年が1.13であったのに対して、平成25年では1.16となっています。

人口減少の中空き家の増加率がのびているため、このままだとさらに空き家が増えることは一目瞭然です。

新築住宅に対して滅失住宅が少ない

古い住宅を撤去（解体）して新しい住宅を新築するのであればこの問題はおこりませんが、日本の場合新しい宅地を造成するケースが多く、循環していないのが現実です。以下の国土交通省発表のデータでもわかるように、新築戸数の増加が滅失戸数の増加を上回っています。これの原因の一つとしては、複数の戸建中古住宅があった土地にマンションなどが建築され、新築個数が増えていることも原因です。

（※単位は1,000戸）
（データ：国土交通省「新設住宅着工戸数の推移（総戸数、持家系・借家系別）」「住宅の滅失戸数の推移」より）

高齢者世帯の増加

高齢者世帯の増加は介護施設への入居などにより、空き家となる可能性が高いという事実もあります。

空き家による問題

周辺地域への影響

空き家問題として一番大きいのはやはり周辺住宅・住民の方への迷惑となることです。景観の悪化はもちろんのこと「庭木が道路の邪魔になっている」「垣根の枝が隣人宅の方へ伸びている」「草らだけで虫がすごい」など様々な影響があります。

倒壊

老朽化による倒壊や雪などの自然災害などによる倒壊、その後の処理（後始末）などの管理ができず、周辺地域への危険要素となりえます。

治安の悪化

治安の悪化についても大きな問題となっています。放火（児童が勝手に空き家に侵入して火を使って火事になったケース）・住居内の物品の盗難・勝手に住み込むなどなど治安への影響も大きなものとなっています。

若年齢層の犯罪の増加

今後空き家が若年齢層の犯罪の温床となる可能性が危惧されています。喫煙・覚醒剤の使用・覚醒剤の販売・いじめなどのケースが想定されます。

住宅資産価値の減少

空き家の多い地域では住宅価格が下落する場合があります。特に戦後復興から高度経済成長期からバブル期に作られたニュータウンでは空き家問題が大きく、空き家が地域の不動産価格を引き下げているケースもあるそうです。

新築住宅の中古住宅との価格比較

新築住宅の価格が空き家を含めた中古住宅との価格比較により下落してしまう。

治安悪化等による路線価の下落

治安悪化による地域全体の路線価や住宅価格の下落。

空き家対策

政府・地方自治体の空き家対策

空き家バンクの設置

20年以上前にはじまった地方自治体による「空き家バンク」。通常「空き家バンク」といえば、各地方自治体などの行政が空き家情報を募集し、移住や転居の希望者に向けて情報を発信するために空き家物件情報を地方公共団体のホームページ上などで提供することです。「空き家情報バンク」とも言われています。

宿泊施設としての活用

移住体験希望者の方むけに短期での貸し出しを行われている市町村もあります。実際にその土地で生活し、その良さを感じてもらうには非常によい取り組みではないでしょうか？

空き家の公的活用

自治体が空き家を購入もしくは借り受け、コミュニティスペースなどへの活用をしているケースもあります。また、不足しがちな公営住宅としての活用もみられます。

空き家活用に補助金を出す地方自治体も

自治体によっては空き家問題解決のため様々な補助金を設定しているところもあります。補助金によって移住や活用が促進されているケースもあります。

民間の空き家対策

空き家管理代行サービス

こちらは空き家管理サービスです。建物確認からポスト整理、庭木確認、簡易清掃、通風・換気など空き家の管理全般を行います。空き家だけではなく、長期の留守宅の管理などもおこなっている企業もあります。

空き家の買取・転売事業

空き家のまま買取販売するケースもあれば、建物は解体して土地のみを販売するケースもあります。

空き家の賃貸・売買の仲介事業

こちらはいわゆる不動産業にあたります。賃貸・売買おける仲介手数料をいただく形式です。

居住用賃貸

簡単なDIYによるリノベーションからデザイナーによる本格的なリノベーションまで空き家をリフォームしてからの賃貸とそのままの状態での賃貸があります。空き家の場合、借りた後でのDIYが許可されているケースもあり、リフォームやDIYを楽しめる方にはおすすめです。

事業用賃貸

多くは事務所や飲食店としての利用が多いと思います。古民家オフィスなど地方都市で事業所をオープンするIT企業なども増えています。生活の多様化により今後事業用賃貸は増える可能性もあります。

事業

事業用賃貸とも似ていますが、こちらは空き家を購入後、介護施設やカフェ等で利用するケースです。

空き家活用方法例

現在多くの空き家活用が全国でも推進されています。その活用パターン例をまとめます。

会員制の民宿

里美古民家の宿「荒蒔邸」さんや古民家の宿「集落丸山」のように会員制の宿泊施設としての活用例もあります。こちらは古き良き囲炉裏などの設備を残しつつバーカウンターを設置するなど、上手に空き家を活用されています。１泊１組のような限定的な宿泊の仕組みをとっているなど会員制にふさわしい仕組みで運営されているケースが多いようです。

コミュニティスペース

多くのプロジェクトで見かける「空き家のコミュニティスペースとしての活用です。地域の活性化やコミュニケーションが目的のケースが多いですが、様々な世代の方と交流できるところなど、コミュニティスペースならではの良さをうまく表現しているプロジェクトが多いです。

地方移住者の体験施設

地方への移住希望者の方へむけた短期体験型サービスの宿泊施設として活用している自治体や組織もあります。現地で一定期間生活していただくことでその土地をより身近に現実的に感じることができます。

シェアハウス

複数人で一軒や一部屋を共有するケースです。海外では学生のルームシェアなどは昔から多かったのですが、最近では空き家や空きマンションをシェアハウス・シェアルームとして活用しているケースもあります。

改装可能にして店舗用に貸し出す

文字通り、「お好きに改装してください」と打ち出して貸し出します。こうすることにより、立地的に借り手が見つからないなどの限定的な立地にある空き家に応用できます。改装OK、店舗利用もOKと、窓口を広げることで空き家活用の幅が広がります。

文化施設への提供

空き家を地元自治体が買い取り、まち独自の工芸館や資料館等といった文化施設として運用しているケースもあります。地元ならではの美術や工芸品、出土品などを飾り、その町の歴史を振り返る拠点としたりします。

福祉・医療分野

最近では、空き家を活用したフランチャイズ型のデイサービス事業を行っている企業もあり、空家バンクで、福祉分野の専門のバンクも作られるほど、需要が高まっています。元コンビニだった店舗をデイサービス事業で再利用、ということもされています。

倉庫や作業場として

空き家を倉庫として活用する方法もあります。このケースは居住用に再生を行なおうとしても、費用がかかりすぎてしまう空き家に有効です。倉庫として活用できる立地として、商業地域など、商業施設やビジネスを行っている地域です。